+7978-1000-171 / +7978-816-11-53

Оценка недвижимости самостоятельно

Существует три метода определения рыночной стоимости недвижимого имущества:
1. Затратный
2. Доходный
3. Сравнительный анализ

Затратный метод

При затратном методе для оценки используются данные о затратах на строительство и рыночной стоимости земельного участка с учетом износа. Объект разбивается на конструктивные части: основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, отделочные улучшения, полы, инженерные коммуникации и устройства.
Производится расчет затрат в соответствии с нормативами себестоимости. Так же учитывается поправочные коэффициенты, которые в свою очередь учитывают местные условия и особенности данного объекта. Износ бывает 3-х видов физический износ, функциональное и экономическое устаревание. При этом износ может быть устранимым или неустранимым.

Доходный метод

Доход метод оценки недвижимости наиболее точный и сложный. Его основу составляет расчет прибыли, которая может быть получена при инвестировании в данный объект недвижимости, и сравнение ее с прибылью от аналогичных инвестиций и другие области предпринимательской деятельности, а так же с процентом по банковскому депозиту.

Метод сравнительного анализа продаж

Данный метод, в большинстве случаев, применяется при оценке жилых помещений, в частности на вторичном рынке жилья. Суть заключается в сравнении объекта с аналогичными по ряду признаков объектами, рыночная цена которых уже известна.
Объектом является квартира. Если квартира многокомнатная и владельцами являются несколько собственников, комнаты оцениваются по долевому принципу. Цена может определяться как цена на квартиру в определенный момент времени, так и в расчете стоимости 1 кв.м. общей площади.
Сравнивается несколько квартир по ряду первых 10-ти свойств, упорядоченные под конкретную дату
1. Месторасположение строения
2. Капитальность строения
3. Общая площадь
4. Жилая площадь
5. Площадь кухни
6. Этажное расположение квартиры
7. Количество проходных комнат
8. Высота помещений
9. Количество балконов, лоджий
10. Наличие телефона

Кроме того, учитываются свойства для данной местности. Например, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту, расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель 1-комн.кв. не содержит свойств, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).

Таким образом, сравнивая квартиры, можно определить точную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Как правило, подробные данные печатаются в оценочных отчетах. Опираясь на факты, оценщик называет стоимость. Разумеется, в каждом случае учитывается функциональная особенность квартиры: ремонт, инженерные коммуникации и устройства, встроенная техника и т.д. Именно такими методами специалисты формируют оценку недвижимости. Сейчас на рынке большинство квартир оцениваются не профессионалами, т.е. собственниками методом сравнительного анализа, часто по объявлениям. В связи с этим при выборе квартиры можно столкнуться с рядом ценовых трудностей, которые создают собственники…